快捷搜索:

关于土地增值税若干征缴管理难点的填补文告

发文单位:北京市地方税务局,首都规划建设委员会办公室

发文单位:上海市地方税务局、房地局

发文单位:北京市地方税务局

文  号:京地税二[1996]431号

文  号:沪地税地[1996]38号

文  号:京地税二[1996]240号

发布日期:1996-10-9

发布日期:1996-7-15

发布日期:1996-6-5

各区、县地方税务局、各分局,市局各直属单位:

  为了搞好土地增值税的征收管理,加强税务部门与房屋土地管理部门的工作配合,根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其《实施细则》、《中华人民共和国城市房地产管理法》和国家税务总局、建设部国税发(1996)48号《关于土地增值税征收管理有关问题的通知》、国家税务总局、国家土地管理局国税发(1996)4号《关于土地增值税若干征管问题的通知》等规定,结合本市实际情况,经研究,特对土地增值税征管中的有关问题通知如下:

区、县地方税务局、各分局,市局各直属单位:

  土地增值税开征以来,各区、县局陆续提出一些急需解决的问题,为作好土地增值税的征收管理工作,经研究,补充通知如下,请依照执行。

  一、建立征管制度。土地增值税是国家为了规范房地产交易秩序,合理调节土地增值收益,维护国家权益而开征的税种。各主管税务机关和房地产管理部门应互相支持和配合,结合实际,建立完善的土地增值税征收管理制度。

  根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》(以下简称《暂行条例》)其及《实施细则》和财政部、国家税务总局财税字[1995]48号《关于土地增值税一些若干具体问题规定的通知》、财法字[1995]7号《关于对一九九四年一月一日前签订开发及转让合同的房地产征免土地增值税的通知》和北京市人民政府京政发([1996]7号《北京市人民政府关于征收土地增值税有关政策问题的通知》文件精神,结合北京市具体情况,对土地增值税若干征收管理问题通知如下:

  一、关于对普通标准住宅的审核确认问题

  二、掌握征税资料。各级房地产管理部门,在做好房地产交易管理、权属登记、土地使用权的变更登记、地价评估等管理工作的同时,根据需要向税务部门提供全面准确的房地产权属人及变动情况、土地使用权出让、房地产转让过户的时间、价格、合同等情况,新建商品房的建设项目批文、房屋交付使用证明等征税资料。各税务机关对于房地产管理部门提供的具有保密价值的资料,不得转让、泄漏或公开引用。

  一、关于纳税人办理纳税登记和纳税申报手续问题

  1、经与首都规划委员会办公室协商,结合本市经济发展情况,对普通标准住宅面积进行审核确认时,可按栋号掌握平均每户的建筑面积在120m2以下。(普通标准住宅审核表附后)

  三、严格征税环节。凡是转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物的纳税人,发生买卖交易行为的,在经房地产交易管理所对所签订合同等审核认可后,办理交易过户手续前,或直接受理登记申请的,在作出准予登记发证前,应当根据土地增值税的有关规定,在规定的期限内到主管税务机关办理纳税登记申报手续,经主管税务机关审核后,按着规定的期限缴纳土地增值税。

  1、按照土地增值税有关规定,凡有转让土地使用权和房地产行为并取得收入的单位和个人,都要按规定到房地产座落地地方主管税务机关办理纳税登记和纳税申报手续。一个建设项目不论转让次数的多少,只办理一次纳税登记手续。

  2、为简化征管手续,对纳税人预售普通标准住宅,暂缓按预售收入的0.5%预征土地增值税。

  对于已经完税的纳税人,由主管税务机关发给市地方税务局统一印制的《土地增值税已税证明单》〔样式见附件一(编者注:略)〕;对于不属征税范围或应予免税的,由主管税务机关发给市地方税务局统一印制的《土地增值税免税证明单》〔样式见附件二(编者注:略)〕。

  2、专门从事房地产开发以及主管或兼营房地产开发业务的单位,应在签订房地产开发合同(或立项)后7日内办理纳税登记手续,在签订转让合同并取得收入后7日内填报土地增值税纳税申报表。如因经常发生房地产转让而难以在每次转让以后申报的,由纳税人提出申请,经地方主管税务机关批准,可于季度终了后7日内办理纳税申报手续。转让存量房地产的单位和个人,应在办理房地产买卖契约为后7日内填报《土地增值税纳税申报表》。

  二、关于纳税人办理纳税登记和纳税申报手续的时间问题

  凡没有取得主管税务机关发放的专用的土地增值税已税或免税证明单的,房地产交易管理所不予办理交易过户手续,房地产登记处不予办理权属登记变更手续,不予发放房地产权证书。

  3、凡在1994年1月1日前签订房地产开发合同或已立项并已按规定投入资金进行开发的,在1994年1月1日至1998年12月31日期间首次转让房地产的,免征土地增值税,签订合同以有偿受让土地合同之日为准,并按下列规定办理登记,申报手续。

  1、专门从事房地产开发以及主营或兼营房地产开发业务的单位,在签订房地产开发合同(或立项)30日内办理纳税登记手续,在签订转让合同并取得收入(含预售房收入)15日内填报土地增值税纳税申报表。对于经地方主管税务机关批准,按季申报的纳税人,可于季度终了后15日内办理纳税申报手续。

  四、明确分工联系。各级税务机关应严格执行本市土地增值税征收管理分工的规定〔即沪地税地(1995)40号文〕;对房地产开发企业和其他经营单位出售或转让房地产的土地增值税,由征收营业税、所得税的主管税务机关负责征收;对机关、团体、事业单位等非经营性单位和个人(除个人转让已购的公用住房产权外)转让房地产的土地增值税由其所在地负责地方税征管的税务机关负责征收。市、区或县两级房地产交易管理和登记发证机构在办理交易和登记手续时,应按主管税务机关分工规定出具的土地增值税已税或免税证明予以认可。

  (1)、在1994年1月1日至1996年9月30日期间首次转让房地产并取得收入的单位,应于1996年9月30日前到地方主管税务机关补办免税手续。

  2、转让存量房地产的单位和个人,应在办理交易手续时办理纳税申报手续。

  直属第四税务分局,对外税务分局应分别指派专人负责联系市房地产交易管理机构和登记发证机构有关征收土地增值税的业务,为全市各主管税务机关审核交易征税、发证把关,提供、移转征税资料,各区、县税务机关应分别指派专人负责联系相对口的区、县房地产交易管理机构和登记发证机构有关交易、登记中涉及土地增值税的业务,遇有涉税问题应及时将情况与主管税务机关和房屋、土地管理部门联系,难以解决的可及时上报市局协调解决。各税务分局、县局须将落实负责联系的分管所负责人和指派专人的名单与变动情况,及时报市地方税各局地方税处。

  (2)、在1996年10月1日以后首次转让房地产并取得收入的单位,应于取得转让收入后7日内到地方主管税务机关办理免税手续。

  三、关于合作建房办理纳税登记手续问题

  凡未按税收分工管辖规定出具的土地增值税已税或免税证明,各房地产交易管理机构和登记发证机构应严格把关,不予认可,督促纳税人到按税收分工管辖的主管税务机关办理申报纳税手续,取得按规定出具的已税或免税证明,才予办理交易过户、登记发证手续。

  4、凡在1994年1月1日—1996年9月30日期间签订的房地产开发合同(或立项)的单位,应于1996年9月30日前到地方主管税务机关补办纳税登记手续。

  对于一方出地、一方出资,双方合作建房的,在办理纳税登记手续时,将合建方的基本情况在有关栏目注明。(土地增值税项目登记表附后)

  五、涉税评估业务。凡转让房地产的纳税人,按照土地增值税的有关规定,需要依据房地产评估价格计税的,可委托经市房屋土地管理局指定并具有C级以上资质等级的又经市地方税务局认可的房地产价格评估机构受理有关转让房地产的涉税评估业务。

  5、凡在1994年1月1日至实施细则发布之日期间取得的房地产转让收入,经市政府批准暂缓征收土地增值税,纳税人应于1996年9月30日前到地方主管税务机关补办缓交土地增值税手续。

  四、关于预售综合楼预征比例问题

  接受委托的各房地产价格评估机构,必须严格按照《暂行条例》和《实施细则》中规定的方法进行应纳税的房地产价格评估,并按税务部门要求及时按期将评估结果报送给分工负责转让房地产征收土地增值税的主管税务机关,作为确认计税依据参考。

  凡在实施细则发布之日至1996年9月30日期间取得的房地产转让收入,纳税人应于1996年9月30日前到地方主管税务机关补办纳免税手续。

  对纳税人取得的综合楼预售价款,按预售收入的2%预征土地增值税。

  接受委托的各房地产价格评估机构对于主营税务机关要求提供与应纳税房地产价格评估有关的评估资料,评估机构应当无偿提供,不得以任何借口予以拒绝。

  6、对符合《暂行条例》和《实施细则》中减免税规定的增值额未超过扣除项目金额20%的普通标准住宅;个人转让居住满三年未满五年,满五年或五年以上的自住房;因实施城市规划、国家建设需要由纳税人自行转让房地产及国家依法征用、收回的房地产亦应按规定的程序办理减免税申请审批手续(具体操作规程和免税证明附后)。

  本通知自1996年10月1日起执行,凡与本通知有抵触的,一律依本通知规定执行。

  凡涉及征收土地增值税的房地产价格评估报告由取得建设部、人事部共同认定并经注册登记的“房地产估价师”或国家土地管理局注册登记的“土地估价师”签署;或者由三名以上(含三名)取得市房屋土地管理局统一颁发的《上海市房地产估价员资格证书》的房地产估价员联合签署,方才有效。

澳门新永利官网,  二、关于纳税环节问题

  附件:

  六,协同促进管理。务级税务部门和房地产管理部门要密切配合,相互协作,加强土地增值税的各项征收管理工作,规范房地产交易行为。本市房地产管理部门要深入持久地进行土地隐形市场的清理工作,对于非法进入市场的集体土地使用权和划拨国有土地使用权,应按照有关法律规定进行处理。对于土地增值税开征之后出现的将房地产转让归避成房屋租赁或其他交易方式逃避土地增值税行为,各房地产管理部门在办理房地产交易、登记发证手续时,应当认真执行建设部42号令《城市房屋租赁管理办法》和45号令《城市房地产转让管理规定》,严格把关,主管税务部门也应当按照《中华人民共和国税收征收管理法》等规定予以严肃处理。

  土地增值税的纳税义务发生时间为纳税人取得房地产转让收入和取得预售房地产价款的当天。

  1、普通标准住宅审核表

  三、关于纳税期限问题

  2、土地增值税项目登记表

  土地增值税的纳税期限为纳税人办理纳税申报手续后3日内。

  土地增值税项目登记表(从事房地产开发的纳税人适用)

  四、关于预征土地增值税问题

  税务登记证号码:

  对房地产开发企业在项目全部竣工清算前转让房地产取得的收入,由于涉及成本确定或其它原因,而无法据实计算土地增值税的,可采取预征的办法组织征收,其预征方法为:

  序号: 税务计算机代码:

  1、纳税人预售标准住宅,依预售收入的0.5%预征土地增值税,年度结利后一个月内和项目竣工清算后2个月内到地方主管税务机关汇算清缴,多退少补,清算期限为3年。

  填报日期: 年 月 日

  2、纳税人预售非普通标准住宅、别墅、公寓、宾馆、饭店、办公写字楼等其他房地产,依预售收入按规定比例预征土地增值税,年度结利后一个月内和项目竣工清算后2个月内到地方主管税务机关汇算清缴,多退少补,清算期限为3年。

  面积单位:平方米

  预征率如下:

  金额单位:万元(人民币)

转让房地产项目  宾馆、饭店、 办公、写字楼  公寓、别墅、非 普通标准住宅  其他 
预征率      3%       2%    1% 

纳税人名称 

  五、关于成片开发、分期分批转让房地产如何计算扣除项目问题

  

  纳税人成片受让土地使用权后,分期分批开发转让房地产的,其扣除项目金额的确定,原则上按建筑面积计算分摊,如采取其它方式计算分摊的,须报经地方主管税务机关确认同意后执行。

纳税人地址 

  六、关于转让新建房屋如何计算扣除项目金额问题纳税人取得新建房在一年以内转让的,以取得房地产时所支付的价格为扣除项目金额,如有其他资金投入的,按评估价格计算扣除。

  

  七、关于加计20%扣除方法问题

联系人、电话 

  对预售商品房的房地产开发企业,其加计20%扣除,采取项目年终结利和竣工清算税款时一并扣除的方法。

  

  八、关于计税单位问题

合建方名称 

  根据《实施细则》第八条规定,房地产综合开发企业应依照财务会计制度规定的基本核算项目或核算对象为计税单位。但以“开发小区”为计税单位的房地产综合开发企业,对“开发小区”内的别墅、公寓、办公写字楼、宾馆饭店、非普通标准住宅等其他房地产,应分别按单位工程(栋号)计算缴纳土地增值税。普通标准住宅与其他公建房成本划分不清的,一律按规定征税。成本核算单位一经确定,在土地增值税未清算之前,不得变动。

  

  九、关于委托有关部门代征土地增值税问题。

合建方地址 

  对于单位和个人转让存量房地产,由于税源零散,采取委托有关部门代征的方式,具体代征办法另行规定。

  

  附件:

合建方联系人电话 

  1.关于办理出售普通标准住宅免税申报审批手续的操作规程(普通标准住宅审核表)。

  

  2.关于办理国家征用、收回房地产免税审批手续的操作规程。

经济类型 

  3.关于办理实施城市规划、国家建设需要转让房地产免税申报审批手续的操作规程。

  

  4.关于办理转让自用住房减(免)税审批手续的操作规程。

项目类型 

  5.一九九四年元月一日前签订房地产开发合同(或立项)定期免税证明。

  

  6.暂缓征税证明。

直接主管部门 

  一九九六年六月五日

  

  附件1:

开户银行 

  关于办理出售普通标准住宅免税申报审批手续的操作规程

  

  一、本操作规程适用于符合《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则、《北京市“九五”住宅建设标准》规定的普通标准住宅转让行为。

帐号 

  二、凡在本市开发建造并出售普通标准住宅的纳税人,应按规定到地方主管税务机关办理纳税登记手续的同时,持建设项目计划文件、普通标准住宅设计图纸(包括:建筑面积、使用面积、住宅装修标准、住宅设备标准)等有关证明材料办理普通标准住宅认定手续,并根据税务机关要求填写《普通标准住宅审核表》(附后)。

  

  三、地方主管税务机关根据土地增值税有关政策规定,《北京市“九五”住宅建设标准》、市建委有关住宅初装修标准及建设项目计划文件、普通标准住宅设计图纸及纳税人填写的《普通标准住宅审核表》进行审核。审核无误确认后,签署意见并加盖公章。

邮政编码 

  四、纳税人预售普通标准住宅,在取得收入后7日内到地方主管税务机关填报《土地增值税纳税申报表》,经税务机关审核批准后,按预售收入的0.5%预征土地增值税。待年度结算后一个月内和项目竣工清算后两个月内持建设项目计划文件、普通标准住宅设计图纸、普通标准住宅审核表、当期财务报表、土地增值税纳税申报表和项目竣工验收报告(项目竣工清算后携带)到地方主管税务机关办理汇算清交手续。

  

  纳税人销售普通标准住宅,在取得销售收入后7日内,持建设项目计划文件、普通标准住宅设计图纸、普通标准住宅审核表、当期财务报表到地方税务机关填报《土地增值税纳税申报表》。经主管税务机关核实,对增值额未超过扣除项目金额20%的普通标准住宅免征土地增值税。

项目名称 

  五、未经地方主管税务机关认定的,不得享受普通标准住宅的优惠政策。

  

  普通标准住宅审核表

  

  填表日期 年 月 日

  

报表单位 

项目详细座落地址 

经济类型 

  

单位地址 

  

联系人电话 

项目目建议书批准文号及时间 

项目坐落地址 

  

建设项目计划文件批号 

  

批文机关 

土地使用权受让(行政划拔)合同号(批准文号)及时间 

计划投资额 

  

万元 

建设项目起迄时间

建筑结构 

  

  

开发土地总面积 

建筑总面积 

  

平方米 

开发建筑总面积 

审核项目 

  

一居室 

  

 户 

  

使用面积 

  

平方米/每户 

  

二居室 

94年1月1日以前 

户 

  

使用面积 

计划投资总额 

平方米/每户 

  

三居室 

  

户 

己投入资金 

使用面积 

96年9月30日以前 

平方米/每户 

  

住宅装修标准 

纳税人(签章): 

  

税务机关受理登记日期:    年   月  日  主管税务人员签字:    主管税务机关盖章: 

  

附列资料(建筑面积按合计数填写):  普通标准住宅:栋号:_____建筑面积:______平方米 办公用房: 栋号_____建筑面积:   _____平方米综合楼、公寓、别墅:栋号:_____建筑面积:_____平方米  其他: 栋号:_____建筑面积:______平方米 

  

  

  

  

住宅设备标准 

税务机关批准的申报期限: 分次(  ) 分季(  ) 

  

  

  

  

  

  填表说明:

  

  1、从事房地产开发与建设的纳税人,应在签订房地产开合同(或立顶)及发生变更后一个月内,据实向指定的地方主管税务机关填报本表。

主管税务部门审核意见 

  2、纳税人填报本表时,应同时向税务机关提交立项批复,土地使用权受让(行政划拨)合同(批准文件),合作建房协议书等有关资料。

年   月  日 

  3、序号:由地方主管税务机关编制填写。

  附件2:

  4、项目类型:根据实际情况按普通标准住宅、办公楼写字楼、宾馆饭店、公寓、非普通标准住宅、综合楼、其他填写。

  关于办理国家征用、收回房地产免税审批手续的操作规程

  5、本表一式三份,送地方主管税务机关审核盖章后,税务机关留存两份,退回登记单位一份。

  一、本操作规程适用于因国家建设需要被依法征用、收回房地产的行为。

  普 通 标 准 住 宅 审 核 表

  二、因城市实施规划、国家建设的需要而被政府批准征用房产或收回土地使用权的纳税人,在取得政府征用收回房地产文件后一个月内,到地方主管税务机关办理土地增值税免税审批手续。

  填表日期:年月日

  三、地方主管税务机关在接到纳税人提供的有关文件资料后7日内进行审核,审核无误后开具《国家征用、收回房地产免税证明》(附后)并加盖公章。

填表单位 

  四、纳税人凭审核盖章后的《国家征用、收回房地产免税证明》享受土地增值税免税规定。未经地方主管税务机关审核批准的,一律不享受有关优惠政策。

  

  国家征用、收回房地产免税证明

  

  _________单位:

经济类型 

  你单位所拥有的位于_______的房地产因城市实施规划,国家建设的需要被依法征用,按照有关规定免征土地增值税,特此证明。

  

  ________区(县)__________地方税务局

  

  年 月 日(签章)

单位地址 

  附件3:

  

  关于办理因实施城市规划、国家建设需要转让房地产免税申报审批手续的操作规程

  

  一、本操作规程适用于因实施城市规划、国家建设的需要而搬迁,由纳税人自行转让原房地产的行为。

联系人电话 

  二、纳税人在转让原房地产的协议书被批准后一个月内,持规划建设方案、污染扰民搬迁项目计划书、转让房地产协议书等有关证明文件到北京市经委环保处领《国家征用、收回及搬迁企业转让房地产免征土地增值税审批表》(以下简称《审批表》,附后),一式四份,由市经委、主管总公司、局、办签署意见并加盖公章。

  

  三、纳税人在取得有关部门审批后的《审批表》7日内持此表及上述证明文件到地方主管税务机关办理申请免税手续。

  

  四、地方主管税务机关对纳税人提交的《审批表》及有关证明文件在7日内进行审核,签署意见并加盖公章,报市地方税务局审批。

项目详细座落地址 

  五、市地方税务局对《审批表》及有关材料在7日内进行审核,签署意见并加盖公章后留存一份,其余分别退回地方主管税务机关、市经委及纳税人各一份。

建设项目计划文件批号 

  六、纳税人凭审核同意的《审批表》享受土地增值税免税规定。未经地方税务机关批准的一律不得享受有关优惠政策。

  

  国家征用、回收及搬迁企业转让房地产免征土地增值税审批表

批文机关 

申请企业名称 

  

    (盖章) 

  

现地址 

计划投资额 

  

万元 

联系人名称 

建筑结构 

  

  

固定资产净值 

建筑总面积 

万元 

平方米 

所属类型 

  

  

  

厂址分布 

一居室 

地址 

户 

占地面积(平方米) 

二居室 

建筑面积(平方米) 

户 

产权归属 

  

本次转让(平方米) 

  

三居室 

  

户 

  

四居室以上及其他 

  

户 

  

  

  

  

  

  

平均每户建筑面积 

  

  

  

平方米 

  

  

  

  

  

  

住宅装修标准 

  

  

  

  

  

审核项目 

  

  

  

  

住宅设备标准 

  

  

  

  

  

主管税务机关审核意见 

  

年月日 

转让收入总额 

转让房地产总金额 

万元 

其中: 

房产转让金额 

万元 

土地转让金额 

万元 

其他转让金额 

万元 

扣除项目金额 

扣除项目总金额 

万元 

其中: 

房产及建筑物评估价格 

万元 

土地出让金 

万元 

转让房地产有关税金 

万元 

增值额 

万元 

免征土地增值税金额 

万元 

  

主管总公司、局、办审批意见: 年  月  日 

  

市经委审批意见: 年  月  日 

  

区、县地方税务局审核意见: 年  月  日 

  

市地税局审批意见: 年  月  日 

附件:确认国家征用、收回及搬迁企业有关材料。  填表日期:        年   月 日 

  附件4:

  关于办理转让自用住房减(免)税审批手续的操作规程

  一、本操作规程适用于纳税人转让居住满3年不满5年和居住满5年或5年以上自用住房的行为。

  二、纳税人在房屋土地管理部门办理买卖契约后7日内,持房屋土地管理部门出具的居住年限证明、房屋产权证明、房地产买卖契约、房地产价格评估报告等有关证明材料及《土地增值税纳税申报表》到地方主管税务机关办理有关减(免)税审批手续。

  三、地方主管税务机关对纳税人转让居住满5年或5年以上自用住房在7日内进行审核,审核无误后开具《免税证明》(附后)。

  对转让居住满3年未满5年的自用住房,地方主管税务机关在确认评估价格无误后减半征收土地增值税。

  四、纳税人持《免税证明》或《纳税凭证》到房屋土地管理部门办理房地产权属变更手续。

  五、未经地方主管税务机关审核认定居住年限的自用住房,不得享受有关减税或免税优惠政策。

  免税证明

  ________市、区(县)房屋土地管理部门:

  __________于 年 月 日转让位于______的自用住房,经我们审核,其居住已满5年。按照有关规定免征土地增值税,请予办理房地产权属过户手续。

  _______区(县)_______地方税务局

  年 月 日(签章)

  附件5:

  一九九四年元月一日前签订房地产开发合同(或立项)定期免税证明

  ________单位,经我部门调查核实,你单位与____于 年 月 日签订____合同,并已按规定对位于________的房地产进行投资开发。该房地产于 年 月 日首次进行转让,按照有关规定免征土地增值税,特此证明,请持此证明办理房地产权属过户手续。

  ____区(县)____地方税务局

  年 月 日(签章)

  附件6:

  暂缓征税证明

  ______单位:

  你单位与________于19 年 月 日签订_______合同(协议)对________地区的房地产在19 年 月 日内以______万元价格已经转让,按照有关规定,暂缓征收土地增值税,特此证明。请持此证明办理房地产权属过户手续。

  _______区(县)_______地方税务局

  年 月 日(签章)

本文由澳门新永利官网发布于国际时政,转载请注明出处:关于土地增值税若干征缴管理难点的填补文告

相关阅读